房地产是被折腾死的

经济学家马光远又说对了。房地产是被折腾死的。经济学家马光远近期表示，房地产行业从三条红线到三支利剑，从彻底断粮到三个不低于，从掐住脖子到疯狂输氧，从ICU到夜总会，从牛夫人到小甜甜，哪个行业能经得住这样的乱折腾？哪个行业没有被这么折腾？这真是敢说呀，直接说出了房地产几十年来的经历。好了就打压，不好了就救。如果房地产是一个人，再好的身体这么折腾，也只会有半条命了吧。这话听着扎心，但仔细想想，确实点出了行业这些年面临的困境。

最近马老师的言论很是直接。比如建议废除所有楼市的限制政策，首套房比例降至15%，利率再打个7折；二套房首付比例降至最高25%，利率再打一个8折；首套交易税费全免，二套房减半；给房企授信解决流动性，承诺保交楼。比如房地产政策不能再拖了，房地产能不能稳住，在某种程度上甚至决定中国经济的生死。在房地产预期如此低迷的情况下，居然还留着很多降温打压的政策，居然还慢腾腾地看着困难的房企不出手，看着烂尾的项目不着急。比如观众都跑光了，上衣外套的纽扣才解完，是不是太直接了？

这些建议，每一条都指向当前楼市的核心痛点。第一，限购限贷政策仍然偏紧。虽然很多城市已经放松，但一线城市和部分强二线城市，仍然存在各种限制。马光远建议废除所有限制政策，让市场回归自由交易。第二，首付比例和利率仍然偏高。首套15%、二套25%，利率打折，这些建议如果落地，会大幅降低购房门槛和月供压力。第三，交易税费偏重。首套全免、二套减半，能有效降低换房成本，激活改善需求。第四，房企流动性紧张。给房企授信、承诺保交楼，是解决烂尾、修复信心的关键。第五，政策节奏太慢。市场已经变了，政策还在犹豫，错过最佳窗口期，效果会大打折扣。

为什么马光远说“房地产被折腾死了”？因为过去几年，政策在收紧和放松之间反复摇摆，让市场无所适从。2020年三道红线，卡住房企融资；2021年楼市深度调整，房企暴雷；2022年保交楼、三支箭，开始救市；2023年认房不认贷、降首付、降利率；2024年、2025年继续放松，但市场预期已经转弱。政策从“打压”到“救市”，从“断粮”到“输氧”，从“ICU”到“夜总会”，变化太快，市场来不及反应，企业来不及调整，购房者来不及决策。结果就是，行业信心受损，市场持续低迷，房企出清，居民观望。

这就像一个人，一会儿被掐脖子，一会儿被疯狂输氧，身体再好也扛不住。房地产是支柱产业，带动几十个上下游行业，关系几千万人就业，关系地方财政收入，关系居民家庭财富。如果房地产持续低迷，经济会承压，就业会受影响，消费会萎缩，最终受损的是每一个人。所以，马光远说“房地产能不能稳住，在某种程度上甚至决定中国经济的生死”，这话虽然重，但逻辑是成立的。

当然，马光远的建议是否全部可行，还需要讨论。比如废除所有限制政策，一线城市全面放开，会不会导致房价过热？首付15%、利率7折，会不会增加居民杠杆风险？税费全免，地方财政能不能承受？这些问题都需要权衡。但有一点是明确的：当前楼市预期低迷，政策需要更有力、更精准、更及时。不能再拖，不能再等，不能再让市场在犹豫中继续下行。