去之前定好上限，到线就走不恋战
面谈房主，最忌讳的就是临场发挥、头脑发热。很多人一坐到谈判桌前，被房主或中介几句话一捧，或者看到房子确实喜欢，就忘了自己几斤几两，开始往上加价。结果谈完回家一算，超出预算一大截，月供压力陡增，后悔莫及。所以第一条，去之前必须想好自己能出价的上限是多少。这个上限不是拍脑袋定的，而是根据你的首付能力、月供承受力、家庭现金流、未来收入预期综合算出来的。比如你手里有150万首付，家庭月收入3万，每月能承受的月供最多1.2万，那么倒推总价上限就很清晰。定好之后，把它写下来，甚至可以让家人一起确认。到了谈判桌上，不管房主怎么诉苦、中介怎么煽风，你都不要越过这条线。到上限了还谈不成，不要硬撑，更不要觉得没面子。你可以很客气地说：“这个价格确实超出我的预算了，我回去再考虑考虑，您也再想想，咱们都别急着定。”然后起身走人。这叫留个钩子。很多时候，你越果断走，对方反而越会惦记。过两天中介可能主动打电话说房主愿意再让一点。记住，谈判不是一锤子买卖，谁先急谁就输。
谈判氛围要融洽，板着脸谈不成
第二条，谈判氛围尽量融洽些。不要剑拔弩张的。你板个脸，他板个脸，能谈成吗？谈成率下降50%。面谈不是吵架，也不是法庭辩论。你的目标是达成一个双方都能接受的价格，而不是把对方逼到墙角。所以，进门先打招呼，语气平和，甚至可以聊聊房子周边的环境、小区的居住感受，拉近一点距离。房主卖房，往往也有自己的难处，可能是置换、可能是资金周转，他也有情绪。你尊重他，他才会尊重你。谈价格的时候，不要用贬低房子的方式压价，比如“你这房子这也不好那也不行”，这样只会激怒对方。你可以客观地说：“房子我确实看上了，但市场上同户型最近成交价大概在多少，您这个价格稍微高了一点，您看能不能再商量？”把焦点放在市场数据和双方需求上，而不是情绪对抗上。氛围好了，房主可能主动让一步；氛围僵了，本来能谈成的也谈崩了。
表达诚意有技巧，是优先不是唯一
放平心态，谈不成还有下一套
第四条，放平心态。实在谈不成就下一套。世界上不缺房子，有钱不怕买不到合适的房子。这句话说起来简单，做起来难。很多人看房看久了，身心俱疲，好不容易遇到一套满意的，就特别怕错过。这种心态一旦被对方察觉，你就被动了。你要明白，二手房市场挂牌量很大，尤其现在很多城市挂牌量高企，买家其实是有选择空间的。这套谈不成，还有下一套；这个小区谈不成，还有隔壁小区。你越从容，对方越不敢乱来。反过来，你越焦虑，越容易接受不合理条件。所以，去面谈之前，给自己做心理建设：这只是众多选择中的一个，谈得成是缘分，谈不成也不遗憾。有了这种心态，你在谈判桌上反而更容易发挥好，该坚持的坚持，该走人的走人。
提前和中介通气，让他帮你说话
带足市场数据，用事实压价
第六条，去之前要有市场行情的数据，脑子里要有东西才能跟他谈。先调查一遍房子真正应该挂的价格是多少钱，真正成交的价格是多少钱。超过3个月的成交数据没有参考价值。为什么？因为市场变化很快，尤其是下行期，三个月前的价格可能已经偏高。你要查最近一个月、两个月同小区、同户型、同楼层的真实成交价，最好能打印出来或者存在手机里。谈判时，你可以很客观地说：“我查了最近成交，同户型上个月成交价是XXX万，您这个挂牌价高了XX万，您看能不能参考一下？”数据是最有力的武器，比你说一万句“太贵了”都管用。房主如果懂行，他知道你做了功课，不敢乱开价；如果房主不懂行，中介也会帮你用数据说话。另外，还要关注挂牌量、去化周期、小区最近有没有急售房源等。这些信息都能帮你判断房主的心理底线。准备越充分，谈判越从容。