一套北京东四环的90平米两居，挂牌价比同地段6层老楼低了将近一百万。楼层还高，采光也好，就是没人接盘。
过去三十年，中国从一线城市到县城，成片30层左右的高层住宅拔地而起。欧美、日韩的城市大多是低层洋房和独栋，几十层的高密度住宅少得多。
中国国土面积960万平方公里，城市建成区面积不到国土总面积的1%。盖楼的土地，从来不缺。
不盖洋房，选高层，背后是一套经济账和制度账。
1994年分税制改革后，地方一般公共预算财政自给率长期维持在50%到60%之间。修路、建地铁、建学校、建医院，所有基建资金的大头，来自土地出让收入。
一块地，盖10栋6层洋房和盖10栋33层高层，房屋总量差5倍以上。容积率越高，土地出让收益越大。33层刚好卡在100米消防红线以内，不用建避难层、不用升级抗震标准，是开发商成本最低、利润最高的楼层数。
2021年，地方土地出让收入达到峰值8.7万亿元。到2025年，这个数字降到4.15万亿元，四年少了4.6万亿，降幅52.3%。
土地财政的引擎在减速，但高层住宅的建设惯性没有马上停下来。
高密度聚居能摊薄城市基建成本。同样的地下管网、道路、路灯，服务上千户居民和服务一两百户，单位成本差好几倍。高层住宅让中国在三十年内建成了全球最密集的轨道交通网络和最完善的城市管网。
数亿农村人口进城，需要快速、批量解决住房问题。2015年到2017年，棚改货币化安置比例从2014年的9%飙升到2016年的48.5%。非都市圈三线城市销售面积累计增长33.7%，占全国销量比例从39%升至44%。大量拆迁户拿着补偿款进入市场，三四线城市和县城的高层住宅随之铺开。
但高层的代价也在陆续浮现。
高层住宅得房率普遍在72%到75%，多层住宅能达到88%。同样买100平，高层实际到手比多层少十几个平方。
电梯是第一个出问题的部件。设计寿命15到20年。截至2024年底，全国使用超过15年的老旧电梯已经达到90万台，大部分集中在2005到2015年建成的高层住宅里。换一台国产基础款电梯，加上安装费和旧梯拆除费，合计30万到80万。一栋30层的楼标配2到4部电梯，全换轻松破百万。
维护成本是更长期的压力。一套高层住宅，七十年里光是维持建筑不漏水、不失火，累计刚性支出大约等于房价的30%到50%。深圳前海时代2010年交付，2025年做外墙加屋面防水大修，耗资1.08亿，交房才过去15年。
拆迁这条路，基本走不通。30层以上高层，拆除成本每平方米700到1100元，是6层老楼的3到5倍。一栋5万平方米的33层住宅，仅拆除就要3500万到5500万。过去拆6层建30层，靠翻倍容积率赚钱。现在拆30多层的高层，要回本得盖到65到75层，而限高令早已把新建住宅卡在80米以下。