本文转载自微信公众号：国泰君安证券研究
报告导读：2026年9月24日，北京市住建委等四部门联合印发《关于发布本市贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》。（下文简称《意见》）
投资建议：维持“增持”评级。我们此前报告《地产新模式制度建设从蓝图走向落地》已明确提示，监管层在现房销售、开发资金管理等多方向的基础性制度改革，标志着房地产发展新模式制度建设从蓝图走向全面落地。相关事件是推动行业高质量发展，从过去“拼规模、拼速度”，彻底转向“拼产品、拼品质、拼交付”的重要转折点，有利于行业中长期稳定发展。本次北京细则发布，有利各方尽快按规操作，降低过渡期影响。重申新规打开规范发展新空间，优质企业资源会明显提升。
《意见》多层面落实监管政策，明确具体操作细节。本次北京新政主要把部分此前监管政策中的原则性表述细化为可标准化、可量化的具体操作准则。具体更新体现在以下方向：1）明确预售中“竣备”定义。此前要求“商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，具体条件由各地根据实际情况确定” 。本次明确为“申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶（楼板顶板及楼顶构筑物、配套设施完成混凝土浇筑），项目建设单位、勘察、设计、施工、监理等单位应出具签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》”。2）存量项目操作办法。根据828时间节点已拿地但未取得预售证，或未取得建设工程规划许可证，或存在历史遗留问题等三种情况分类处理。3）明确定金收取比例。将此前监管规定的“依法收取少量定金”，明确规定为“一般收取不超过总房价款1%”，并规定开发企业违约不能按期交房时，购房人有权按合同约定解除定金合同。4）土地款分期支付规定。本次明确“首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后两年内缴清，不计利息”。5）对主办银行制度和商品住房信贷管理进行重申和规范。
稳定市场预期，推动平稳过渡。本次北京《意见》出台的重要意义在于：1）作为首个出台具体操作细节城市，为后续其他城市出台相关管理办法提供参照依据。预计各城市都将尽快制定本城市管理办法；2）尽快出台细则办法有利开发商、购房群众明确市场路径，减少模糊地带，推动新政尽快落地。尤其明确规定过渡期新老项目处理办法、“竣备”条件、土地支付款分期办法，定金缴纳比例等市场关切问题，有利于开发商政策测算项目盈利和后阶段资金安排。我们认为考虑4Q属于行业传统土拍季节，尽快制定规范，有利于市场参与主体更好根据自身特点制定企业战略。减少出现因制度不明确带来的期冲击。
信用背景下，价格企稳的压力仍在。报告来源
以上内容节选自国泰海通证券已发布的证券研究报告。
报告名称：加快新政有序落地，推动行业高质量发展——北京商品住房销售制度点评；报告日期：2026.09.25；报告作者：
涂力磊(分析师)，登记编号：S0880525040101
谢皓宇(分析师)，登记编号：S0880518010002
曾佳敏(分析师)，登记编号：S0880525040125
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