有人还在纠结房贷利率会不会再降一点，手里的老房子现在卖还是再等等。 9月前后住建部、央行、金融监管总局、财政部、自然资源部陆续把房地产新规则讲得更细，落到有房人身上，主要就是两件事：把房贷合同翻一遍，把名下房子盘一遍。
8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局发布完善商品住房销售制度的通知，核心写进三条：项目开发公司制、主办银行制、现房销售制。 一个项目对应一家项目公司，一个项目确定一家主办银行，现房销售逐步推开，预售资金继续从严。
9月18日国新办发布会上，住建部再次提到房地产进入存量时代，下一步全力推这三项基础制度。 9月24日北京出台实施意见，8月28日起新发布出让公告的商品房项目优先现房；开发贷、项目自有资金、现房销售资金等全部纳入主办银行资金账户，预售资金和现房定金另设监管账户。
规则变了，普通人不用背文件，先看自己两笔账。
打开手机银行或者个贷经理对话框，先查三行信息：贷款类型、当前执行年利率、重定价日。
商贷看LPR加点数。 2026年9月20日公布的LPR，1年期3.0%，5年期以上3.5%，2025年6月以来连续16个月不变。 真正影响月供的是“LPR＋合同加点”，不是单看LPR报价。 重定价周期按2024年第11号公告，可向银行申请改成3个月、6个月或12个月，改完通常按合同约束执行，不是随时随意换。
已经发放的浮动利率商贷，如果执行利率和全国新发放个人房贷利率偏离到一定幅度，可以按8月28日央行、金融监管总局意见，向承贷行协商变更加点，或者申请新发放浮动利率贷款置换旧贷，置换金额不高于剩余本金。 这一步不是系统自动完成，需要自己查合同、问客户经理、对比当地新发首套和二套加点下限。
公积金单独算。 按此前规则，2025年5月8日前发放的存量公积金贷款，从2026年1月1日起调整：首套5年以上2.6%，二套5年以上3.075%。 大部分不需要跑柜台，登录公积金APP看“执行利率”是否更新就行。
组合贷拆成两笔：商贷部分按商贷规则谈加点和重定价周期，公积金部分按公积金规则查，不要混着一个“总利率”看。
收入稳定、家庭有备用金，可问银行“缩期限”方案，同等剩余本金下总利息会更低。 收入波动大、每月刚性支出高，优先问“降月供”方案，把现金流留厚。 两种算法都让银行出纸质试算单，别只听电话里一句“能少几百”。
固定利率没转LPR的，先问原贷款行能否转浮动；原来固定利率已经很低的人，不一定要转，转之前把重定价日、加点、剩余期限全列出来再决定。
经营贷置换房贷、第三方“包降利率”、以房再评估追加消费贷，这三类直接避开。 央行、金监8月28日意见明确，已抵押房产未全部还清前，不得以再评估净值追加购房贷款。 真要调利率，只走原贷款银行官方渠道。
第二件事不是马上挂中介，先把房子建台账。
填六列信息：城市板块、房龄、附近地铁学校医院、当前挂牌竞品套数、剩余贷款和月供、出租净利润。 没有出租的房子，把物业费、维修预留、空置成本按年算进去。
核心城市主城区、配套成熟、近3个月有真实成交的，标为持有类。 远郊、无产业、老破小无电梯、人口流出城市的多套空置房，标为低效类。 低效类不算“迟早会涨”，先算持有成本：每年物业费、维修、折旧、卖不出去的资金占用，和同板块近期成交价对比，差额为负就进入出售候选。
操作顺序很重要。 先卖后买才能退税，先买后卖不符合“出售后1年内重新购买”的时间关系。 卖房前核产权、抵押、查封；买房前让中介或开发商出具网签金额、契税口径、是否现房。 新购新房按住建网签合同金额，新购二手房按实际成交金额，两套材料分开留底。
挂牌价别用买入价倒推。 看同小区近3个月成交，不看挂牌高价；看同户型去化周期，不看中介朋友圈“稀缺好房”。 挂牌后每两周复评一次，竞品降价、带看为零、同楼新上房源增多，就重新定价的。
期房业主单独做一页排查。 查五样：项目是否单独项目公司、开发贷主办银行是哪家、是否纳入融资支持名单、预售资金监管账户在哪家银行、近两个月施工形象进度。
北京新规里，主办银行资金账户放开发贷、自有资金、现房销售资金，监管账户放预售资金和现房定金，项目间不混用。 其他城市按当地住建和监管口径核对。 发现停工、资金异常、监管账户信息不对，保留微信群通知、工程照片、合同和付款凭证，直接找项目专班、住建部门和主办银行，不只在业主群等消息。
9月做完这四张表就够了：房贷信息表、协商记录表、房产台账表、换房退税时间表。 每张表只写数字和截止日，不写“再等等看”。