27套，二手房网签130套。 到9月1日为止，新卖出的是100套住宅、旧有的卖出是106套。仅从一个时间段的数据来比较的话，则是二手房的成交量明显大于新房的成交量，在市场活跃的地方是由售楼处向二手房市场转移而来的。这背后不是没有“买房人”，而是买房人的选择变了。
价格高、配套慢、兑现时间长的房子，越来越难卖；价格合适、位置成熟、可以马上入住的房子，依然有人接手。先看整体价格。
9月份淮安新房参考均价为9276元/平方米，环比小幅下跌0.11%。
二手房参考均价6042元/平方米，环比下跌0.59%，同比去年下跌16.34%。二手房一年跌了16%左右,幅度确实不小。但是成交量并没有消失,反而保持在相对活跃的水平上说明买房人并不是完全离开市场了而是在等待一个更合适的价格。这就是现在淮安楼市的基本状况，价格在变化之中，成交仍在继续进行之中但是购房人的挑选更为苛刻，卖房人也必须按照新的参照来进行定价。淮安今年前9个月商品住宅成交面积65.9万平方米，同比增长10.4%；
成交套数5346套，同比增长10.2%。去年卖得并不差,今年的累计成交仍然有所增长。但是单月表现也不轻松。
去年9月份,淮安商品住宅成交量为43500平方米,同比下降了23.7%,二手房成交量为340套，同比下降了22.4%。
市场承压依旧，说明累计成交增长并不能改变短期销售压力的局面，楼市正由“有成交”走向“成交结构的变化”。政策带来了一定的刺激。
淮安今年出台“”,普通购房者购买新建商品住房可以得到购房总价2%的补贴，来淮新市民符合条件的可以得到3%的补贴。公开政策还会把多孩家庭以及赡养老人家庭包括进来。
6月1日起,淮安公积金政策向新市民、青年人和留淮人才倾斜，符合规定的申请人申请公积金贷款后可连续12个月享受实际偿还公积金贷款利息50%的补贴，并且部分贷款额度和提取范围也做了相应的调整。
政策带来的变化已经体现在成交上。相关公开信息显示，“淮五条”出台之后,全市一手商品住房成交环比增长47.23%。说明补贴和贷款支持可以把一部分观望需求拉回市场，但是它不能改变不同板块之间的价格差异。
同一座城市里,买房人面对的不是一个统一市场,而是一个个完全不同的市场。开发区9月新房均价为9524元/平方米，环比上涨4.33%；生态新城新房均价环比上涨4.18%。
核心板块价格出现变化，远郊板块仍然承受压力，区域之间的分化越来越明显。这也解释了为什么有些楼盘还在成交、有些楼盘却很安静。刚需楼盘依靠总价和单价吸引买家，改善型楼盘则依靠户型、物业、环境以及兑现程度来支撑价格。
手里有100万元预算的人，可以比之前更多地选择房源了。但是选择变多，并不能说明每一套房都值得买。板块规划还没有落地、周边配套还处于宣传阶段的房子，价格便宜只是第一步，能不能长期住得方便才是后面的账。
二手房市场更能体现出淮安楼市的真实温度。
9月份二手房挂牌均价大约为6042元/平方米，另一平台数据显示约为6167元/平方米。由于不同的统计口径和样本造成的差异，在方向上是一致的：即二手房价格还在下降，成交主要依靠让价来完成。
9月15日一天成交量为130套左右，若之后继续保持这样的速度，则单月二手房成交量可能会超过3500套。买家愿意进场的前提是价格已经降到了他们能接受的范围之内。部分板块的调整幅度更大一些。
城南大学城板块绿地春晓2022年高峰成交均价为9200元/平方米，生态新城西恒大名都从约9500元/平方米降到约5300元/平方米，金辉城悦府从约1.8万平米到不到1.4万平米之间。清河新区的金辉城悦府价格下降了近一半。
新房库存多，低价房源入市后会引发二手房集中挂牌、业主之间的直接价格竞争。反过来讲生态新城东片区单月成交89套，而高铁新城部分房源成交很少。
都是新区，结果却不同，主要在于人口、交通、商业和公共服务是否落实到位。楼市里常说的繁荣线，在普通人身上就变成了这句话：房子有没有人愿意接手。
新房在12个月以内，一般销售压力比较小；超过18个月时，库存压力就出现了。有关研究显示，2026年2月三四线城市新房去化周期已经拉长到118.9个月。
淮安没有公开发布统一的精确去化周期数据,但是核心板块和远郊板块的表现已经说明市场不均衡。
地价没有被重新推高，未来房价就少了一层上涨压力；
地价没有快速下跌，也说明市场仍然存在一定支撑。但是并不表示所有板块都会同步稳定起来，核心区和远郊区还要分开来考虑。淮安楼市大概率还会继续分化。开发区、生态新城、清江浦部分成熟地段经过调整后,刚需和改善需求可以进行比较。
二手房还会依靠价格促成成交.卖房人如果仍然按照以往几年的高点估价来定价,那么将会面临更长的挂牌期;但是买方虽然有更大的议价空间，也不能只看单价便宜，还要考虑房屋质量、物业服务、周边供应以及未来转手难度。
的需求正逐渐明显起来。
2025年1月至9月期间，改善型住房140-180㎡成交占比上升，总价段为120万~150万的更受欢迎。
市场不是所有的需求都在减少，而是买房人由“先买一套”变为“买一套住得舒服、以后也容易转手的房子”。
因此淮安楼市真正的答案并不是简单的“到底了”或者“还要跌”。新房有人买，二手房也有人接，但是买家只愿意为价格、位置和品质同时过关的房子付款。刚需家庭首付准备充分、月供压力可控，在成熟核心区可以认真比较；投资购房不再靠随便买一套就上涨。卖房的人也要接受市场已经换了参照系，别人愿意降价成交，则挂牌价就不再是房子的真实价格。9月份淮安楼市留下的信号很明确，房子并不是卖不动的，而是过去那种“位置一般、价格偏高、靠规划讲故事”的房子越来越难卖了。