过去20年，买房几乎是稳赚不赔的买卖
在我国，几乎每个人都难逃买房的命运，这也不奇怪。一方面，发展至今，房子已经被赋予了很多额外属性，比如婚姻、教育、养老、落户、医疗等等。特别是对于打算长期定居在城市的年轻人来说，没有自己的房子虽然不至于寸步难行，但困难重重总是难以避免的。另一方面，长期以来，我国居民的投资渠道匮乏，普通人想要财富的保值增值，除了把钱存银行，基本就剩下买房了。鉴于此，过去20年间，我国楼市迎来了“井喷式增长”。根据国家统计局数据，1998年，也就是我国商品房改革初年，全国平均房价还不足2000元/平，但到了现在，全国平均房价过万已经成为常态。比如2021年，全国平均房价达到了10139元/平；2022年，全国平均房价也达到了9814元/平。相比商品房改革初期，房价涨幅达到了4到5倍。像是一些经济发达、人口集中、产业集聚的一二线大城市，房价涨幅更是达到了10到20倍，尤其是一些核心地段，房价涨幅甚至达到了30倍以上，令人惊讶。当然，值得肯定的是，房价上涨确实给很多人带来了巨额财富，不少人更是通过买房实现了财务自由。就比如2000年左右，北京三环附近的房价还不足4000元/平，而现在最低也要100000元/平。也就是说，如果你2000年左右在北京三环附近买套房子，现在至少已经赚了500万，甚至更多。不管在哪里买房，只要买得早，现在基本没有不赚钱的。
住房资源已经过剩，供求关系发生重大变化
但我们也知道，任何事物的发展都是有周期性的，楼市也不例外。过去多年，房价上涨的主要原因无非是住房资源的紧缺，但现如今，我国住房资源已经过剩，空置房比比皆是。根据央行数据，截至2019年末，我国城镇居民住房拥有率已经达到96%，户均1.5套，还有超过40%的家庭拥有两套及以上住房。除此之外，根据国家统计局数据，截至2020年，我国城镇人均住房面积也达到40平方米左右，远超欧美等发达国家，位居世界前列水平。换言之，现在我们国家已经不缺房子了，更确切地说，是住房资源已经严重过剩。用国家的话说，就是房地产市场的供求关系已经发生重大变化。在这样的情况下，人们买房还能赚钱吗？对于这个问题，很多人都十分关心。在回答这个问题前，我想先提一个人，就是经济学家。马光远的口碑一直不是很好，根本原因就是他过去多年长期看涨楼市，天天喊房子就是最好的投资品。但现在马光远已经改变了自己的观点，现在的马光远认为，房子已经不再适合普通人投资，未来的房产投资需要更高的专业知识和经验，以及足够的经济基础。结合目前的楼市发展趋势来看，马光远的观点没有任何问题，大部分房子已经不再适合投资，特别是普通人，一没经验，二没经济实力，投资房产这条路已经行不通了。
王健林与孙宏斌看法一致：一二线仍有空间，三四线难涨
看到这里，或许大多数人还有个疑问：未来房子已经不再适合普通人投资了，我们可以做到，但现在手中的房子，未来还能值钱吗？我有个粉丝就曾问过我：10年后，现在200万的房子还能值多少钱？关于这个问题，万达地产王健林和融创地产孙宏斌的看法一致。王健林曾经说过，一二线热点城市仍然有较大的发展空间，未来10年的房价还会继续上涨，但对于人口净流出的三四线城市来说，尤其是县城，房价已经没有多大上升空间了。无独有偶，孙宏斌也曾公开表示，未来我国的房地产行业仍有很大的发展空间。在孙宏斌看来，房子是消耗品，只要有人就会对房子有需求。虽然我们总体住房资源已经过剩，但大部分过剩的住房资源都集中在三四线城市，而且这些住房资源的品质较差。随着时间的推移，人们对住房的品质要求会越来越高，因此，孙宏斌认为，未来一二线热点城市的中高端住宅需求会越来越大。很明显，王健林和孙宏斌都提到了一二线热点城市仍有较大发展空间，同时也都提到了三四线城市的严重、人口流失严重，房价已经没有多大的上升空间了，看法基本一致。
未来楼市分化加剧：200万房子10年后值多少？
综合来看，未来楼市的分化会越来越严重，一边是一二线热点城市，另一边是三四线城市。如果你手中200万的房子是在一二线热点城市，10年后，大概率只会增值不会贬值。但如果你手中200万的房子是在三四线城市，10年后，贬值可能难以避免，升值就别想了。原因不复杂：一二线热点城市有产业、有人口、有资源，住房需求更稳定，中高端住宅更是稀缺；三四线城市如果缺乏新增人口和产业支撑，房子只会越来越多，接盘的人越来越少。当然，这也不是绝对的。即使在一二线城市，如果房子位于远郊、配套差、品质低，同样可能跑输大盘。城市内部也在分化，核心地段、优质物业、良好学区和便利交通，才是保值增值的关键。而在三四线城市，即便是市中心，如果人口持续流出，房价也很难独善其身。
最后总结
过去20年，买房造富是时代红利；如今楼市逻辑已经彻底改变。住房资源严重过剩，供求关系发生重大变化，马光远、王健林、孙宏斌等业内人士的观点高度一致：未来楼市分化加剧，一二线热点城市仍有发展空间，三四线城市住房资源过剩、人口流失，房价难有上升空间。10年后，200万的房子值多少钱，答案不在房子本身，而在它所在的城市、地段和品质。选对城市和资产，房子仍是保值手段；选错城市和位置，房子可能变成负担。未来买房，不能再用过去“闭眼入”的经验，而要用分化的眼光看市场。对此，你怎么看？欢迎在评论区聊聊你的看法。