9月29日，贵港港南区南江红二街95号一栋5层自建房一拍结束。 起拍73.707万，3个人报名，17次出价，最后76.907万成交，建筑面积324.05平方米，摊下来每平方米约2373元。 房子占地60.2平方米，国有出让住宅，普通装修，在小巷里，门前能停小轿车。
这个价格放在贵港套间市场看不高。 324平方、5层楼，76.9万拿下，很多人第一反应是便宜。 但自建房法拍不能只看成交价。
同址法院此前挂过变卖公告，土地证贵国用（2011）第0206号，宗地60.20平方米，用途住宅、出让；房产证贵港房权证字第048637号，建筑面积324.05平方米，证载5层、实际1至5层。 那个公告写得很直接：物业、水、电等欠费不从拍卖款扣，由买受人补交；过户税费按法律规定各自承担，卖方该交的部分可先垫付，再按法院规则申请退；如果涉及土地出让金，也不从拍卖款扣，由买受人承担；房屋按现状处置，修缮费自理。
这次一拍写“国有出让、已缴出让金”，也要以本次拍卖调查表为准。 看公告时重点核对三件事：土地出让金是否另有补交、欠费清单有多少、房屋实际状况和证载是否一致。 76.9万是成交价，不是到手价。
占地60.2平方米做5层，单层平均约65平方米。 自住要算楼梯、卫生间、厨房、采光通风；出租要算每层几间、公共走廊、老楼消防和上下水。 5层老自建房哪怕装修没大毛病，线路、屋面、外墙瓷砖、化粪池这些都要现场看，不能只看了客厅就出价。
港南这宗吸引3人报名，17手结束，溢价约3.2万。 对比今年贵港其他自建房，能看出不同逻辑。
8月13日港南八塘南环西路045号一栋自建房拍卖，宗地74.80平方米，证载158.40平方米，但实际超300平方米，证载2层、实际4层，存在违规加盖。 起拍33.5万，5人报名，101次出价，55.9万成交。 按证载面积算单价3529元，按实际面积算不到2000元。 公告提示违规加盖、未腾空、可能过户风险。 同样在港南，八塘这宗比红二街更“热”，但证载和实际不一致，后期要不要补手续、能不能全量登记，都得自己跑部门。
红二街这栋如果按“国有出让、证载与实际层数一致、无租赁无欠费”理解，隐性成本会小很多；若公告另有占用、欠费、补证事项，76.9万之外还要加一笔。
324平方按自住算，5层一家用，楼梯成本高，老人小孩上下楼要单独考虑。 按分租算，港南非核心、红二街靠近政务中心但配套不如港北，单间或整层租金要按周边自建房实际挂牌核对，不能套用市区套间行情。 按商住算，这宗用途是住宅，不是金港大道、大西南那种商住自建房，改门店或办公要看规划用途和巷子通行条件。
报名人数少、出价手数少，说明买家对巷子自建房有顾虑。 自建房法拍常见几笔账：
土地性质。 出让相对省事，划拨或手续不全可能补出让金；红二街这宗看本次调查表确认是否已结清。
证载与实建。 证载324.05平方米、5层，现场要核对有没有地下室、阁楼、后加铁皮、外围扩建。 八塘那宗就是证载158.4但实际超300，价格再低也先问规划和自然资源的处理意见。
欠费与税费。 水电气、物业、可能的地方性规费，法院通常不替你买单；过户契税、卖方所得税等按本次公告垫退规则处理。
腾退。 空房最好，有人住要问法院是否负责清场、多久交钥匙；带租要看租约起止、租金归谁、是否继续履行合同。
贷款。 部分贵港自建房法拍支持法拍贷，但需提前向银行申请；若不支持，76.9万加后续修缮要全款准备。
翻修预算。 5层老房重做水电、防水、楼梯扶手、卫生间排污，按324平方粗算，不是几万块能收尾。 没人住先通风除潮，有人住要分楼层施工，工期和临时安置都要算。
红二街这宗的价值点在“总面积大、出让住宅、一拍低溢价”；顾虑点在“港南非港北核心、巷子房、5层老楼、法拍现状交付”。 76.9万划不划算，不看单价一个数字，看不动产登记查册、法院调查表、现场看样记录、欠费清单、腾退时间这五样材料。 材料齐、无补证无欠费无占用，按自住全款和低频翻修去做，价格偏实在；材料缺一项，先按成交价加10%到20%隐性支出重新报价。