2026年9月20日1年期
。住房按揭5年及以下利率上限按1年期贷款市场报价利率加0.5%，5年以上按5年期以上贷款市场报价利率加0.5%。这只是上限，实际首套利率常按当地政策和银行审批减点。2026年8月全国新发放住房贷款利率加权平均值约3.1%。部分城市首套商贷可做到3.0%左右，具体看和借款人资质。
贷款期限方面，2026年8月28日相关信贷意见把
收入波动的人更不适合短贷。销售、个体、自由职业者某几个月收入可能只有平时一半。长年限月供低，断供风险小。若实在想省利息，可先按30年还，后续收入稳定再提前还部分本金。
高收入且收入稳定的人可以缩短期限。家庭月收入5万，30年月供4216元只占8%，10年或15年更省总息。但要注意，短贷省下的利息是账面成本，若手中现金有更稳妥的用途且回报持续高于房贷利率，长贷不一定吃亏。
2026年公积金首套5年以下含5年利率2.1%，5年以上2.6%；二套5年以下含5年不低于2.525%，5年以上3.075%。公积金利率低于商贷时，优先用足公积金。
等额本息前期还的利息占比高。100万、30年、3.0%为例，首月还款里利息约2500元，本金约1716元；随着期数增加，利息逐月减少、本金逐月增加。刚还1到5年提前还，省息效果最明显；还到20年后提前还，省息空间变小。
提前还完有两种改法。选月供不变、缩短期限，总利息省得更多；选期限不变、减少月供，每月压力降得更直接。收入稳定、只是想少付利息，用前者。家里还有育儿、看病、失业风险，用后者。
每月1000元，最长240个月，且只能享受一次首套住房贷款利率对应的扣除。已婚可约定一方全额扣，也可双方各扣50%，具体以主管税务机关认定和借款合同为首套利率为准。选30年不自动给满240个月，按实际发生贷款利息的年度和实际期限申报。
年龄限制看贷款行。部分银行按借款人年龄加贷款期限不超过75岁审批，也有按70岁或其他标准。50岁申请人若按75岁上限，最多能贷25年；按70岁上限只能贷20年。想贷30年或40年，要提前问银行可受理年龄。
办贷款前拿三组数据对比。第一组按3.0%列5年、10年、20年、30年、40年等额本息月供和总息。第二组按实际银行报价再算一遍。第三组把家庭稳定月收入、固定支出、应急金目标填进去，月供按不超过稳定收入30%到40%初筛，超过就往长年限调。
、加点是否固定、提前还款最低金额、是否收违约金、个税扣除需要哪些合同信息。银行给出明示表后，逐项对利息、费用、提前还款条款，表里没写的不付。手里有闲钱也不建议全部砸进房贷。先留应急金，再还高利率商贷，再考虑缩短期限。若闲钱仅够还3到5个月月供，先不提前还，保留现金应对失业、生病和房屋维修更实际。