二手房交易占比52%，超过新房成为市场主力，这个数字来自住建部在国新办发布会上的官方表述。
经济学家任泽平近期把手里房子分成四类，两卖两留，观点在社交媒体刷屏
先看整体交易结构的变化。
2020年二手房交易占比27%，2025年提到46%，2026年前8个月达到52%。
1到8月，全国新建商品住宅销售面积同比下降13%，二手房网签面积同比增长10.6%。
交易重心在从新房往二手房转。
土地供应同步在收缩。2026年样本城市住宅用地计划供应总量同比下降25%，北京住宅用地供应规模较2025年下降21%，已是连续第四年缩减。
2026年1到8月，全国新开工面积同比下降24.8%。
人口流动数据也在拉开城市差距。
2025年深圳新增常住人口25.9万，东莞22.96万，广州12.3万。
杭州、长沙、济南、西安等城市人口增量也在数万到十万级别。
与此对应的是，三四线城市新建商品住宅去化周期平均31.6个月，部分城市超过40个月甚至50个月。
具体到不同房子。
第一类，一线城市核心地段的次新房、品质盘。
以2017年房价峰值为基准，截至2025年8月，深圳保值率86.6%，上海85.0%，北京83.8%。
过去五年调整最深的时候，北京西城、上海内环、深圳南山的品质次新房跌幅普遍10%到15%，远郊盘跌了40%还卖不掉。
2026年以来，北京海淀、上海静安等核心板块次新房议价空间从约10%收窄至2%到3%。
这类房子被任泽平归入建议继续持有的类别。
第二类，自住的唯一住房。
自住房的本质是消费品。孩子上学、老人就医、日常通勤，这些功能不会因为房价短期波动而改变。当前房贷利率在3%左右，是近二十年最低水平。
第三类，一线外围和强二线核心区域。
成都保值率84.5%，杭州83.2%。
2025年12月，上海新建商品住宅价格环比上涨0.2%，同比上涨4.8%，是四个一线城市中唯一实现同比、环比双涨的。
但同一城市内部也在分化。远郊概念盘、缺少产业和地铁覆盖的板块，流动性明显弱于核心区。
第四类，人口流出城市的非自住房。
2025年全国法拍房挂拍71.9万套，平均成交折扣约七四折。
三四线城市平均溢价率仅为2.6%。
部分远郊板块去化周期超过50个月。
鹤岗2026年8月二手房挂牌均价2083元每平方米，环比下降7.87%。
商住公寓的情况也类似。上海一套商住公寓当年800万买入，如今降到370万，无人接盘。二手交易税费高，贷款年限短，不能落户，转手时买家极少。
不同情况的人，操作节奏不一样。
刚需自住，月供压力可控的情况下，可以看配套成熟的现房，不必执着等最低点。
置换改善的家庭，先卖后买。卖旧买新退个税政策已延续到2027年底。老旧房源在当前窗口还卖得动，差房子有人接，好房子的价格还没涨起来。
手里有多套房的，把人口流出城市的非自住房、远郊概念盘、品质差的老破小挂出去，资金集中到人口流入城市的核心地段。
三四线的年轻人，如果经济压力大，租房也是一个选项。