上海房价还会跌吗？先告诉我是哪个上海

环比确实不跌了，但同比还跪着

上海房价还会跌吗？这个问题，你得先告诉我是哪个上海。先看数据，环比确实不跌了。国家统计局8月17日发布的数据，没什么好争的。7月份，上海二手房价格环比上涨0.3%，同比虽仍下降2%，但降幅已是四大一线城市中最小。自2月起环比由跌转涨，到7月已经连涨了6个月。你可能觉得0.3%不算多，但放在这个语境下看——7月一线城市新房环比已经走平了，0%；北京直接-0.3%。而上海新房同比还在涨3.0%，是四个一线城市里唯一同比正增长的。再看成交量。上半年，上海二手房累计成交14.73万套，创近5年同期新高，同比增长约13%。7月单月成交23078套，日均744套，同比上涨约19%，同样是近5年7月最高。有个信号比价格更值得看——。7月上海头部二手房机构的平均议价率降到了5.34%，是2025年以来的最低值。房东不愿意降价了，砍价空间在收窄。挂牌量也从2025年高点的11.9万套降到了8.24万套。所以如果你问的是上海房价整体还在跌吗，至少环比层面，已经不跌了。连涨6个月，虽然涨得慢，但方向是明确的。

同比还跪着，但跪姿在变好看。环比看趋势，同比看的是绝对水平。7月上海二手房同比还是跌的，跌幅2.0%。但看这个收窄的速度——3月同比-6.2%，7月同比-2.0%。4个月时间，同比跌幅砍掉了3.2个百分点。上海信号。意思就是：还没完全站起来，但已经不趴着了。按这个收窄速度推算，大概率今年第四季度到明年初，同比会转正。到了那时候，房价还在跌这个说法，在数据层面就彻底站不住脚了。

反转来了，上海不是一个市场

如果文章到这里就结束，结论应该是上海房价不跌了，可以买了。但如果你去金山看房，你会发现这个结论跟你的体感完全不一样。来看一组让人分裂的数据——同一座城市，新房的差距：内环内去化周期10.2个月，中外环11.4个月，外郊环18.1个月，而郊环外——36.5个月。郊环外意味着按现在的卖法，光消化库存就要3年。行业里12个月是正常警戒线，这个数字是警戒线的3倍。再看远郊三个压力区——金山二手房挂牌价从历史高点约4.8万元/㎡跌至1.7万元上下，跌幅超过六成；崇明跌幅约五成。奉贤海湾绿地香颂部分房源成交价仅8704元/㎡，跌幅达63.3%。金山上半年二手房价同比跌21.56%，奉贤跌17.52%。同一段时间，黄浦在干嘛？黄浦上世纪八十年代的老公房单价仍稳站7.8万元以上。徐汇跌幅全市靠后，仅约6%。核心区议价空间已收窄到2%到3%。同一个上海。黄浦房东：你出价低了我不卖。金山房东：我降了60万了你倒是来看一眼啊。问上海房价还会不会跌，就像问中国还会不会冷——得看你站在漠河还是三亚。

分三档说：核心区、中外环、远郊

第一档：核心区次新房，大概率不跌了。理由很简单：供需紧平衡。内环内去化周期10.2个月，核心区需求韧性较强。挂牌量从高点11.9万套降到8.24万套。供应在缩，成交在涨，价格自然扛得住。核心区从前期高点的跌幅仅6%到12%，议价空间收窄到2%到3%。这类区域，2024年那波已经超跌了，现在是在修复通道里。对于真正想买核心区自住的购房者来说，等下去的意义不大。

最后总结

上海房价还会不会跌，没有统一答案，关键看你站在哪个上海。核心区次新房环比连涨6个月，议价空间收窄，挂牌量下降，大概率已经止跌；中外环成熟板块横盘微涨，300万到700万总价段成交活跃，是比较舒服的窗口；远郊无产业无轨交板块，去化周期超20个月甚至50多个月，价格还在以价换量，暂时看不到拐点。买房最大的坑不是买贵了，是买在了卖不掉的地方。对于自住需求，核心区和中外环可以择机入手；对于投资需求，远郊需要格外谨慎。选对城市、选对板块、选对房源，比猜测短期涨跌更重要。房子是用来住的，不是用来炒的。对此，你怎么看？欢迎在评论区聊聊你的看法。