江苏李先生有一套58平方米的老旧小户型，在中介挂牌110万元，挂了很久没出手。
，出账要过第三方评估、内部审批和审计。 资金不能按房东心理高价走，要按旧房收过来以后能不能改造、改造完出租收益是否覆盖成本来算账。。 存在租赁的，要和收购主体协商好租赁关系后再签收购协议。
评估环节用两次评估加协商。 广州从六家具备资质的第三方机构里摇号随机选一家，先做初次询价，再上门踏勘做复核评估。 换房人对价格不满意，只要没签旧房收购协议，可以随时退出，评估费由安居集团承担，不收房东钱。
旧房收购款不进个人口袋。 广州把款项放进银行专用托管账户，定向用于购买广州行政区域内的新建商品住宅。 签了旧房收购协议以后，180个自然日内要完成新房网签。 到期没买到新房，按收购协议扣旧房收购款20%作为违约金，剩余款项退还。
这个规则对资金不宽裕的房东压力很明显。 广州规定有房贷、有抵押的房子可以先报名，但签旧房收购协议前必须自己筹资解押，不能用国企收购款赎契。 广州张女士的房子评估符合条件，但还剩45万元原按揭没还清，短期凑不出解押资金，流程就卡在前面。
上海的动作更偏保障租赁。 2026年2月2日启动，浦东、徐汇、静安先试，收存量二手用作保障性租赁住房。 截至5月20日，三个区累计收购523套，其中徐汇458套、浦东64套、静安1套。 二季度扩到黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦等中心城区。 上海部分区域要求内环内优先、2000年以前建成、70平方米以下、总价不超400万元、产权清晰，静安还看轨交3公里内。 定价用区域真实成交做指导区间再协商，不是按房东挂牌价收。
郑州走的是另一套收储标准。 2024年5月把二手住房收旧从金水、郑东试点扩到主城八区，房龄从15年放宽到20年，建筑面积120平方米以内，优先三环内，三环外要满足职住平衡和配套条件。 抵押、担保、按揭、居住权、租赁都要在签二手房收购协议前处理掉。 新房库在郑州建成区选，取得预售或现售备案都行。
郑州早期金水、郑东试点阶段要求更窄：竣工备案不超15年、三环内、120平方米以下、无查封，且小区有正常物业。 2024年4月26日通气会披露，当时电话咨询413个、现场接待38人次、网络报名368个，初审符合收购条件194套，确认换房意向27套。 后面放宽房龄和区域，才把更多房源放进池子。
重启国企收旧，用评估价收存量房。 它的思路是先把新房去化路径打通，再由国企评估收旧，适合那些更在意新房折扣、不愿只接受单一保租房定价的房东。带押收购目前不是所有试点都给。 广州市级安居试点明确不能用收购款解押；南沙对部分带贷房源走协助带押；重庆2026年2月鼓励国企收存量用于保障和人才房，区县按收购金额1%补贴，推广二手房公积金带押过户。 不同城市、不同国企主体，解押要求差别很大。
房东撤单通常发生在这几个节点。
报名后初审，房龄、面积、区域不达标直接出局。 郑州20年、120平方米是硬线；广州70平方米、300万元、环城高速内是硬线；上海小户型保租房线更严。
评估价出来后，挂牌价和评估价落差太大，房东不签确认。 广州用两次评估加协商，签协议前可退；若房东按中介高位挂牌预期等国企，评估价往往达不到。 行业分析认为，国企还要算后续装改和出租收益，价格会偏近期成交而不是偏挂牌。
有贷款没解押，流程走不下去。 广州要求自筹解押，张女士45万元按揭腾不出来就中断；郑州要求签收购协议前解除抵押、居住权、租赁。
新房没选中或补差价过多，也不继续。 广州要求新房总价不低于旧房收购总价，旧款托管180天买新建商品住宅；若目标新房不在库、或环内符合预算的新房少，置换链会断。
广州首例签约业主陈先生此前楼梯房挂牌8个月没卖出，2026年5月26日试点启动后报名，初次询价后调低报价，复核踏勘，最终单价接近小区近期成交价，旧房换海珠电梯四房，全程约1个月。 同期广州落地3例，都在海珠、荔湾中心区，面积小、近地铁、产权无抵押。