小陈在昆明北市区看房大半年。去年这时中介发语音：“再不买就涨了”。今年同一个人发文字：“现在不买，以后更便宜”。小陈把两条消息并排截屏，没有回复，继续刷成交数据。
2026年8月昆明
新房价格没有跟着量走。统计局口径2026年8月昆明新建商品住宅
二手房这边价差更明显。安居客2026年9月10513元/平方米，同比跌6.72%。挂牌是卖家心理，成交是买家出价。主城上半年挂牌约7.1万套，月成交3000—3500套，整体去化20—24个月。普通房源议价8%—15%，急售盘能到18%—22%。
小陈原来看北市区老盘，同小区近90天只成交两户，挂牌却还有三十多套。中介带看时反复提“业主诚心”，他反过来问最近一次真实过户价，对方停顿几秒才报数。
分区不能一概而论。2026年1—8月西山区、五华区成交均价同比降8.0%、6.9%；官渡、呈贡、盘龙同比涨6.7%、2.0%、1.2%。官渡凉亭、呈贡核心多新规盘，
远郊是另一本账。空港新房约5083元/平方米，嵩明约4408元/平方米，晋宁古滇二手约5931元/平方米，安宁部分盘约5045元/平方米。这些地方普遍超过两年，空港局部接近36个月。低价能降低上车门槛，但上班在翠湖、东风广场，每天通勤和以后转手都要单独算。
库存有两层。2026年3月底昆明住宅427万平方米，去化16.2个月，比重庆、成都、南宁同口径短一些。2月底潜在有效供应约846万平方米，去化约32个月。库存去化超36个月的县区已暂停新增住宅用地，远郊新地减少，存量房却还要慢慢消化。
土拍也能看出开发商分歧。8月19日官渡凉亭约35亩住宅地，27轮竞价，正黄旗下公司约4亿元拿下，溢价26.3%，楼面价6873元/平方米；7月29日相邻地块邦泰3.2亿元摘得，溢价约25%。9月滇池路两宗合计75.58亩底价成交，合计13.6亿元。小地块、近地铁、城改成熟区有人抢；大体量、高总价、去化不确定的地，开发商按兵不动。
全省数据另看。截至2026年7月末，云南商品房库存较2024年高峰降52%，住宅去化周期连续12个月在18个月内。这里面有大理、西双版纳旅居盘贡献，不等于昆明主城已经紧平衡。昆明主城和远郊文旅盘分开评估，才不会被宏观数字带偏。
小陈把预算表重做了一遍：首付按30%算，月供不超过家庭月收入35%，只挑北京路、人民路沿线近地铁的次新或新规盘。北市区老小区若近90天成交价再回撤10%以上，他再去谈；远郊特价房只作为就近工作选项，不按投资逻辑看。周末他又约了两次看房，先把同小区成交底价抄进笔记本。