豪宅热销刷屏，普通刚需踩盘却是另一番景象
小区当时均价为44766元/平米，在售房源22套。到了2026年5月18日，该小区一套89.57平米的房源成交总价降至303.6万元。从1月均价推算的同户型参考总价约343万元，到5月实际成交303.6万元，价差接近40万元。这个数字对于普通家庭来说不是小数目，相当于一辆中高档轿车，或者孩子从小学到大学的全部教育支出。而这，只是光明区次新房价格回调的一个缩影。
租金覆盖月供仍需较长时间，租售比依然偏低
租金方面，部分平台显示星河天地120平方米左右四房户型挂牌租金为6500元/月。89平米三房若按此租金水平折算，租售比依然偏低，靠租金覆盖月供仍需较长时间。对于投资型买家来说，这意味着持有成本需要自己持续补贴。对于自住买家来说，租房和买房的现金流差距，也需要认真算清楚。很多人买房时只看首付和月供，忽略了持有成本、折旧、物业费和未来转手难度。光明区次新房的价格回调，恰恰提醒我们，买房不能只看规划蓝图，还要看现实的市场承接力。
光明区成交量在涨，但库存分化不容忽视
达77.3个月、坪山区60.8个月、罗湖区53.7个月，去化压力显著；南山13.5个月、光明15.1个月、龙华17.2个月则相对健康。全市新房住宅库存待售合计8.95万套，较2025年上半年末的8.05万套高出11.1%。全市新房住宅去化周期按6个月平均计算为21.8个月，去化压力仍偏高。这说明，深圳楼市不是整体回暖，而是核心区与外围区、不同板块之间的剧烈分化。
价格指数连涨但成交价回落，市场呈双轨格局
仍在持续。