2026年9月26日中秋假期第三天，玉林玉州区二环北路165号碧桂园柏丽郡136幢01号上拍。 这栋别墅3层、建筑面积239.64平方米，一层一房两厅一卫一厨，二层两房两卫，三层三房一卫，精装修，带一个大私家花园，目前空置。 起拍价135万元，14个人报名，来回加了122次价，最后235万元落槌，比起点多出100万元，
很关键。 不用跟原业主谈搬家时间，不用现场看有人做饭、小孩跑动、老人常住，后续交接的变量会少一些。 但空置不等于当天拿钥匙，法院还要走裁定、过户、物业交接这些环节，中间多久要看案件和协助执行进度。14个人报名、122次出价，说明愿意看这栋的人不少。 别墅在玉林不算高频法拍品，柏丽郡这个地址、239.64平方米、精装、带院，几个条件叠在一起，可选标的就不会太多。 起拍135万元相当于给了一个低入口，真正决定价格的还是大家心里对“市区别墅+院子+精装”肯出多少。
同小区去年6月有一栋250.8平方米别墅成交222万元，精装，单价8856元/平方米。 本次239.64平方米反而拍到235万元，单价9806元/平方米，比那套高出约950元/平方米。 面积小了11平方米左右，总价却多了13万元，单看数字会觉得偏贵。 可别墅不能只除建筑面积，花园大小、装修新旧、楼栋位置、采光、地下空间、车位、是否临路，都会单独影响出价。 两套都是精装，但花园和楼层动线不一致，直接按每平方米硬比，会漏掉实际使用面积。
二环北路165号这个位置，去行政和文化中心近，到奥园广场不到2公里，小区内部路、公交和自驾出行都算成熟。 日常买菜、逛商场、孩子上学、老人就医，半径不算大。 北边是郊区农田，城市界面没那么密，短期看少了点新中心那种连片开发感，长期看也少了拆迁、新建商业预期。 买来自住，安静和院子更重要；买来投资，流动性就要重新算。
法拍房容易让人只盯着“起拍135、成交235”这中间的差价。 真要参拍同类型，先把总账列出来。 成交价只是第一笔，后面还有契税、原业主可能涉及的个人所得税、，具体按公告和税务口径来；物业、水、电、燃气欠费要提前去物业查，有些法院公告会写欠费由买受人自行处理。 标的资料写“有抵押”，成交后解押、裁定过户、不动产登记之间还有时间差，不是付完款立刻办证。
看样别只看客厅和花园照片。 别墅要走到三层看屋面是否渗水，看卫生间管道、厨房排烟、楼梯踏步磨损；院子要看围墙是否完整、排水口是否倒灌、绿化下面有没有私自搭建。 法拍按现状处置，法院不对未知瑕疵兜底，装修看起来新，不代表防水、电路、中央空调都没有暗病。
、银行预审额度多少、尾款期限几天；自筹资金则要把到账时间留有余地，避免成交后因为付款节奏出问题。同小区如果之后再出别墅法拍，别直接用本次9806元/平方米套。 毛坯、精装、空置、在租、带大院、带小车位、有无抵押、一拍还是二拍，每一个条件都会改价格。 本次135万元起拍、14人竞争，反映的是“低起拍+成熟小区+精装空置院墅”的组合受欢迎；换成毛坯或在租，出价逻辑就会变。
柏丽郡136幢01这次的结果，给同片区别墅法拍提供了一个