6184元/㎡，10月29日上午10点正式开拍。
三宗地一起看，全部压在1.8以内，起始楼面价都在六七千这个区间。放在前几年昆山土拍动不动上万的背景下，这个价格本身就是一个态度。
先看陆家的调整。
去年挂牌时，这块地规划的是商住混合，出让面积6.6万㎡，起始价6.93亿元，容积率1.011.8。后来终止了。这次重新挂出来，用途变成了普通商品住房用地（一类），出让面积57728㎡，起始价63905万元。
商业配比拿掉之后，开发商不用再一边卖住宅一边背着商业运营的账。做过生意的人都明白，很多项目卡住不是因为地不好，是账算不平。
再看容积率的信号。
这个方向不是拍脑袋定的。2026年上半年，昆山商品住宅销售面积同比增长26.04%，二季度成交量环比一季度增长98.64%。
具体到低密产品，保利观盈6月26日首开推出156套精装低密洋房，认购近140套，去化率90%，认购总金额破3亿元。项目覆盖135到188㎡的改善户型。
琨悦廷的联排别墅四开四捷，累计成交联排和洋房百余套，销售额突破5.4亿元。
低密改善产品在昆山有真实的购买力，这一点已经被验证过了。
价格方面，
以57297万元竞得，楼面价9010元/㎡，溢价率13.06%。这是2026年昆山为数不多出现溢价的地块。保利拿地的位置在开发区中环内，距地铁11号线顺帆北路站不远，属于主城成熟生活圈。
说明核心区域的优质地块，开发商还是愿意出手的。关键在于条件够不够好。
周市那块地20648.84㎡，容积率1.011.80，起始价24240万元。周边有万达广场、九方城、周市中学、昆山市康复医院，轨道交通S1号线青阳路站距该板块大约2.6公里。
两大门户客厅，周边规划新增住宅、商业、教育用地。开发区那块地旁边就是会展中心和三甲医院。
”的工作理念。
公告里还有一句话值得单独拎出来：竞得人不得建设带有私家花园的低层独立式住宅的别墅类房地产开发项目。
低密但不等于别墅。地方对住宅开发的边界划得越来越细了。
从政策端看，昆山商品房“
6月出台的购房补贴政策，单人最高可申领补贴80万元，多类补贴可叠加。政策实施以来，已有超20户家庭成功申领，累计发放补贴533万元。
置换链条在打通。旧房有国企兜底收，新房有补贴托一把，改善需求的释放通道比过去顺了不少。
全国层面的数据也能对上。2026年上半年，拿地金额TOP10中，央国企占了9席，百强房企拿地三项指标创近五年新低，民企只有一家入围前十。
15月100家典型样本企业的拿地总金额同比下降43.9%，拿地门槛值创近五年新低。多数企业处于核心城市“争不过”、非核心城市不参与的困境中。
昆山在三四线城市里属于“极致分化”的那一类，均价突破1.5万元/㎡，和普通三四线城市的差距越拉越大。
回到10月29日那场拍卖。有没有溢价，是第一层信息。零溢价意味着底价成交，市场还在以价换量的阶段。小幅溢价说明开发商对这几个板块有基本信心。明显溢价则说明局部热度在回升。
谁来拿，是第二层信息。央企或国企出手，安全但信号有限。民企参与，说明开发商对昆山改善市场的判断在变。拿地，需要留意是不是托底性质。
拿完之后做什么产品，是第三层信息。容积率已经框死了产品形态的大方向，但户型配比、精装标准、入市节奏，这些才是真正决定板块居住面貌的东西。
三宗地，条件都摆在那里了。陆家卸掉了商业包袱，开发区容积率压到1.5以下，周市绑定了万达和学校。起拍价也从过去的“上万”降到了“6字头”。
剩下的就看10月29日，有没有人愿意接。